Đóng thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất ra sao? (Phần 1)

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Khách mời đang trả lời giao lưu trực tuyến - Ảnh: Đình Dũng

Sau khi ngành thuế có văn bản hướng dẫn  tính thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất, nhiều doanh nghiệp và người dân quan tâm đến cách tính thuế, cách tính thu nhập chịu thuế, cũng như có nhiều thắc mắc từ những tình huống thực tế liên quan đến loại thuế này.

Nhằm giải đáp một phần những thắc mắc của bạn đọc, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã tổ chức buổi giao lưu trực tuyến về chủ đề thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất vào lúc 10 giờ sáng ngày thứ Hai (28-9).

Khách mời tham gia buổi giao lưu là bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế và ông Đỗ Quốc Tuấn, Phó trưởng phòng tuyên truyền và hỗ trợ người nộp thuế cùng đến từ Cục Thuế TPHCM.

Buổi giao lưu kết thúc lúc 11 giờ 30 phút, dưới đây là nội dung buổi giao lưu.

Tran Trong Manh:  Ngày 29-7-2009 tôi có mua 1 mảnh đất giá trị là 480 triệu đồng, sau ngày 28-9-2009 làm thủ tục sang tên đổi chủ thì tôi phải chịu thuế thu nhập là bao nhiêu phần trăm, cách tính như thế nào?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp của bạn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Thuế TNCN phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí có liên quan, nhân với thuế suất 25%. Nếu bạn không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì nộp thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Nguyễn Thị Tuyết: Người bán tự kê khai số tiền mình bán được, hay phải nhờ đến chủ đầu tư xác nhận? Khi chủ đầu tư nhận được bảng kê khai thuế và đóng thuế thu nhập của những nhà đầu tư lẻ thì sẽ làm hợp đồng như thế nào? Có ghi rõ số tiền cũ trong hợp đồng và số tiền chuyển nhượng hay không, chủ đầu tư có phải chịu thuế VAT không?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng căn cứ vào giá chuyển nhượng trên hợp đồng cho người mua mới để tự khai giá chuyển nhượng, căn cứ vào hợp đồng góp vốn để kê khai giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng và các chi phí liên quan (nếu có phát sinh và có hóa đơn chứng từ hợp pháp) trên tờ khai nộp thuế TNCN để kê khai nộp thuế TNCN, chủ đầu tư chỉ căn cứ vào tờ khai thuế TNCN của cá nhân chuyển nhượng và chứng từ nộp thuế để làm thủ tục chuyển tiền trên hợp đồng từ người mua cũ sang người mua mới, chủ đầu từ không phải chịu nghĩa vụ thuế.

Trường hợp chủ đầu tư có thu phí chuyển nhượng hợp đồng thì phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trên phí chuyển nhượng thu được.

Nhu Quynh: Qua báo chí tôi được biết là ngành thuế sẽ bắt đầu áp dụng thuế TNCN trên các hợp đồng góp vốn vào các dự án bất động sản. Tôi hơi băn khoăn là không biết ngành thuế sẽ dựa vào cơ quan nào để thu thuế, chủ dự án hay cơ quan nào khác?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư để hưởng quyền mua nền, mua căn hộ nay chuyển nhượng hợp đồng cho người mua mới thì phải trực tiếp kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cho Chi cục Thuế địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng. Chủ đầu tư khi chuyển tên trên hợp đồng cho người mua mới phải phối hợp với cơ quan thuế để đề nghị cá nhân chuyển nhượng hợp đồng kê khai nộp thuế theo quy định trên.

Nguyễn Thị Tú Châu: Xin vui lòng cho biết khi bán bất động sản (chỉ có duy nhất 1 tài sản) vào thời điểm tháng 11-2009 thì có phải đóng thuế TNCN không? Ngoài thuế TNCN ra người bán còn phải đóng những loại thuế nào khác nữa không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp cá nhân chỉ có một căn nhà ở duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN. Ngoài thuế TNCN người bán không phải nộp các khoản thuế khác.

Thanh Trang: Trên thực tế có nhiều người mua đất nền dự án ở quận 2 TPHCM với giá ghi trong hợp đồng rất thấp so với giá hiện nay. Chẳng hạn lô đất 160 mét vuông trước đây mua chỉ khoảng 2,5 triệu đồng/mét vuông. Qua nhiều lần sang nhượng, giá miếng đất này đã lên tới 25 triệu đồng/mét vuông, nhưng giá ghi trong hợp đồng vẫn chỉ là 2,5 triệu đồng/mét vuông. Nhờ Cục Thuế TPCHM tính giùm liệu số thuế phải nộp của miếng đất này là bao nhiêu, áp dụng thuế suất nào nếu như được bán với giá 25 triệu đồng/mét vuông.

Bà Trần Thị Lệ Nga: Trường hợp của bạn nếu hợp đồng mua nền đất đã chuyển qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn thì thuế TNCN phải nộp được tính 2% trên giá chuyển nhượng = 25 triệu x 160 mét x 2%.

Gia Huy: Theo tôi được biết thì khi không xác định được giá chuyển nhượng thì ngành thuế có quyền áp giá theo giá thị trường. Liệu ngành thuế có làm được chuyện này không vì khung giá đất luôn theo sau thị trường, trong khi định giá theo giá thị trường thì không đơn giản?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn không xác định được giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hoặc giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá thị trường (thấp hơn giá chuẩn do UBND tỉnh, thành phố Trung ương quy định) thì cơ quan thuế sẽ căn cứ vào bảng giá chuẩn về đất, nhà do UBND tỉnh, thành phố Trung ương để áp giá chuyển nhượng.

Quân Linh: Theo tôi hiểu thì bất động sản đã có giấy chủ quyền thì được quyền chọn thuế suất 2% hoặc 25% khi chuyển nhượng. Nhờ Cục Thuế TPHCM tư vấn giùm tôi nên chọn thuế suất nào để có lợi hơn?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Thuế TNCN, thông tư 84/2008, thông tư 62 đều không quy định được chọn lựa áp dụng thuế suất 2% hoặc 25% mà phải thực hiện theo nguyên tắc:

- Nếu đủ điều kiện xác định được thu nhập chiụ thuế TNCN (TNCT = Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan) thì áp dụng thuế suất 25% trên TNCT.

- Nếu không xác định được giá vốn hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Bao Ngoc: Theo quy định của Bộ Xây dựng thì doanh nghiệp chỉ được phép bán căn hộ khi đã hoàn thành phần móng. Nhưng trong thực tế rất nhiều chủ đầu tư dự án huy động vốn từ khách hàng thông qua các hợp đồng góp vốn có kèm quyền mua căn hộ. Trên thực tế loại hợp đồng này được chuyển nhượng qua lại rất nhiều. Vậy hợp đồng này có nằm trong diện chịu thuế, và nếu thu thì chẳng khác nào hợp thức hóa việc bán hàng của chủ đầu tư?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Căn cứ theo Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) thì các tổ chức cá nhân được phép mua bán BĐS hình thành trong tương lai, do đó đối với các cá nhân ký hợp đồng góp vốn đối với các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS để được hưởng quyền mua căn hộ, nay chuyển nhượng lại cho người mua mới thì phải nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS. Việc chủ đầu tư không thực hiện theo đúng quy định của Luật Kinh doanh BĐS bán căn hộ khi chưa hoàn thành phần móng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về vấn đề này không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế.

Ngo Phong Hiep: Cá nhân hiện không sở hữu bất động sản và chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn xây dựng nhà. Khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn này có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Do đó trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất 1 hợp đồng góp vốn không có căn nhà, quyền sử dụng đất hoặc một hợp đồng góp vốn nào khác tại Việt Nam thì được miễn thuế TNCN.

Nguyễn Thanh Hằng: Cục Thuế TPCHM có thể cho biết 3 trường hợp chuyển nhượng bất động sản nằm trong diện miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Các trường hợp sau được miễn thuế thu nhập cá nhân:

- Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS giữa vợ với chồng; giữa cha mẹ với con cái; giữa ông nội bà nội, ông ngoại bà ngoại với cháu nội, cháu ngoại; giữa chị em ruột với nhau.

- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở trong trường hợp chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Tạm thời chưa thu thuế đối với cá nhân có quyền sử dụng nhà, đất góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp.

Thủy Triều: Nhiều người cho rằng ngành thuế làm quá gấp, đáng lẽ ra phải có thời gian cho người dân chuẩn bị. Ý kiến của Cục thuế TPCHM như thế nào về vấn đề này?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Ngày 12-8-2009 Bộ Tài chính ban hành thông tư 161/2009/TT-BTC, trong đó hướng dẫn cá nhân ký  hợp đồng góp vốn để được hưởng quyền mua nền và căn hộ, nay chuyển nhượng thì phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS. Thông tư 161/2009/TT-BTC có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009.

Theo ý kiến của tôi, Bộ Tài chính hướng dẫn thu thuế như trên là phù hợp bởi vì nếu không thu thuế đối với các đối tượng này là không công bằng với các cá nhân có hoạt động kinh doanh khác (như các hộ tiểu thương ở chợ, cá nhân cho thuê mặt bằng...) tuy có thu nhập thấp nhưng vẫn phải nộp thuế TNCN.

Thanh Nam: Cán bộ thuế chỉ cần du di một chút trong việc định lượng chính sách đối với một vài thương vụ cũng có thể có lợi, theo bà thì việc này được phòng chống ra sao, có thể tin cậy được vào chính sách không khi đạo đức của người làm thuế có vấn đề?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Luật Thuế, Luật Quản lý thuế đã quy định đầy đủ rõ ràng chính sách thuế đối với từng loại thuế và trách nhiệm của cán bộ thuế. Trường hợp cán bộ thuế cố tình làm trái với quy định thì sẽ bị xử lý. Về nguyên tắc cán bộ thuế không thể vận dụng để áp dụng sai với quy định.

Thanh Nam: Tôi không sợ nộp thuế, tôi chỉ quan tâm đến việc có công bằng không giữa người nghèo và người giàu, giữa mục đích mua bán bất động sản của mọi đối tượng, liệu chính sách thuế này có giúp cho công bằng xã hội hơn?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Về thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Luật đã có quy định một số trường hợp được miễn thuế hoặc tạm thời chưa thu thuế để việc thu thuế được hợp lý, với mục đích không tính thuế đối với các cá nhân không phải nhà đầu tư BĐS.

Ví dụ như: quy định miễn thuế đối với chuyển nhượng BĐS giữa cá nhân có mối quan hệ trực hệ trong gia đình như: cha mẹ với con cái, anh chị em ruột, ông bà nội ngoại với cháu... hoặc miễn thuế đối với cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một miếng đất. Như vậy không phải tất cả các trường hợp chuyển nhượng BĐS đều phải nộp thuế TNCN.

Trung Nguyen: Sau khi mua một căn hộ hay một mảnh đất, nếu sang tên chuyển nhượng thì mức thuế phải đóng là bao nhiêu? Mua để ở thì người mua phải chịu mức thuế như thế nào?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp cá nhân chuyển nhượng căn hộ hay một mảnh đất thì phải nộp thuế TNCN. Việc tính thuế được áp dụng theo 2 cách tính:

- Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, việc xác định thu nhập chịu thuế thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3, Mục II, Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính.

Thuế TNCN được tính theo công thức sau:

+ Thuế TNCN phải nộp = (Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng) x Thuế suất 25%)

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng cho người mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.

- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).

- Các trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Hoặc trường không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Việc ấn định giá chuyển nhượng thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính.Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS chỉ tính và thu thuế với cá nhân chuyển nhượng BĐS có thu nhập, người nhận chuyển nhượng (người mua) không có nghĩa vụ nộp thuế.

Nguyễn Minh Thúy: Ngành thuế chuẩn bị áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân trên các hợp đồng góp vốn đầu tư vào bất động sản. Vậy Cục Thuế TPCHM cho biết khi nào việc này sẽ chính thức áp dụng. Với những bất động sản đã bán trước đó (cả bên bán và bên mua đã đồng ý) nhưng thủ tục chưa được hoàn thiện trước thời điểm tính thuế thì sẽ giải quyết ra sao?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Việc thu thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn được thực hiện theo Thông tư 161/2009. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 26-9-2009. Do đó đối với những hợp đồng chuyển nhượng và đã làm thủ tục chuyển tên với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS trước ngày 26-9-2009 thì không phải nộp thuế. Trường hợp thủ tục sang tên chưa được hoàn tất trước ngày 26-9-2009 thì phải nộp thuế TNCN.

Bảo Uyên: Vì là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nên nếu vì lý do nào đó, dự án bị phá sản thì nhà nước sẽ hoàn thuế đã thu của những người chuyển nhượng bất động sản trong dự án đó như thế nào?

Ông Đỗ Quốc Tuấn: Trường hợp nếu dự án bị phá sản, nếu cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải hoàn trả lại thu nhập thì cơ quan thuế sẽ xem xét giải quyết hoàn thuế đã thu.

Khải Thư: Một nền đất trong một dự án có thể đã chuyển nhượng nhiều lần, mỗi lần như vậy có chênh lệch giá, nay lấy giá cuối cùng trừ giá gốc ban đầu để tính thuế suất 25% thì quá thiệt hại cho người chuyển nhượng cuối cùng. Ý kiến của bà như thế nào về trường hợp này? Thứ hai, luật có hồi tố với các trường hợp như vậy không?

Bà Trần Thị Lệ Nga: Đối với trường hợp của bạn nêu, hợp đồng chuyển nhượng đã qua nhiều chủ không thể xác định được giá vốn nên không áp dụng thuế suất 25% trên TNCT mà tính thuế TNCN với thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Việc thu thuế đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ áp dụng đối với cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng từ ngày 26-9-2009, không hồi tố đối với các hợp đồng đã chuyển nhượng và làm thủ tục chuyển tên trước ngày 26-9-2009.

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online