BĐS Hà Nội - mảng kinh doanh giàu tiềm năng

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

 Cùng với sự phát triển kinh tế, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn sẽ là một mảng kinh doanh giàu tiềm năng, nhất là khi nguồn cung về nhà ở không ngừng gia tăng; cùng đó là nhu cầu cao về diện tích văn phòng có mức giá thuê hợp lý.

Phân khúc nhà ở “trung cấp“ lên ngôi

Theo nhận định của Giám đốc Điều hành Công ty TNHH Richard Ellis Việt Nam (CBRE), thị trường nhà ở đã có sự chuyển biến đáng kể trong quý 4/2009 với trên 40% tổng số căn hộ của năm 2009 (khoảng 6.587 căn hộ) được tung ra chào bán trên thị trường vào thời điểm này. Nếu so sánh với thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn hộ chào bán trong quý 4/2009 còn vượt xa tổng số căn hộ được chào bán hàng năm trong suốt giai đoạn này.

Việc mua bán trao tay diễn ra công khai và phổ biến tại nhiều dự án ngay sau khi nguốn hàng được tung ra bán trên thị trường. Với những dự án hiện có hoặc đang xây dựng, đặc biệt là khu vực phía Tây, mức tăng giá ổn định hơn. Giá trung bình của phân khúc dự án trung cấp và bình dân tăng lần lượt ở mức 11% và 15%. Với phân khúc dự án cao cấp và hạng sang, mức giá trung bình giữ ở mức ổn định.

Nhìn lại diễn biến thị trường trong quý vừa qua, có thể thấy sức tiêu thụ của thị trường nhiều hơn dự tính, khoảng 90% số hàng có giá dưới 2.000 USD/m² và một phần lớn (2/3) dưới 1.500 USD/m². Một vấn đề quan trọng hơn có thể thấy là những nguồn cầu mang tính đầu cơ cũng có giới hạn kể cả khi thị trường lên “cơn sốt”.

Hiện nay, trước những biến động của thị trường cả về nhu cầu lẫn giá cả, các chủ đầu tư rất thận trọng khi tung hàng ra bán. Cùng đó, thị trường nhà ở xuất hiện nhiều dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Những căn hộ chung cư tại các dự án này được kỳ vọng sẽ có chất lượng tương xứng với giá bán. Tuy nhiên, tạo được sức hấp dẫn mạnh nhất vẫn là các căn hộ chung cư quy mô nhỏ với mức giá dao động xấp xỉ 1.000 USD/m2.

Thêm nguồn cung dồi dào văn phòng cho thuê

Trong năm 2009, thị trường văn phòng Hà Nội “nở rộ“ khi có tới 4 tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động với tổng diện tích cho thuê là 43.000 m². Trong đó, riêng Tháp BIDV Tower cung cấp 10.000 m² diện tích văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm.

Cùng đó là 33.000 m² văn phòng còn lại thuộc 3 tòa nhà văn phòng Vinaconex 9, CMC và Vinaconex Tower nằm tại khu vực bán trung tâm và khu vực phía Tây.

Giá thuê văn phòng vẫn tiếp tục xu hướng giảm cho dù tốc độ “down“ giá chậm. Văn phòng hạng A có tỷ lệ giảm giá mạnh nhất, giảm khoảng 2,3% và duy trì ở mức cho thuê 43,71 USD/m²/tháng. Mức giá 25,89 USD/m²/tháng, văn phòng hạng B chỉ giảm khoảng 1,18%.

Tuy nhiên, một số dự án mới đều được chào ở mức cao hơn giá trung bình trên thị trường do chất lượng xây dựng và diện tích sàn lớn. Chỉ những tòa nhà văn phòng hạng B đang hoạt động trong khu vực trung tâm có sự giảm giá thuê sâu, khoảng 8% so với quý trước. Đây cũng là yếu tố khiến các tòa nhà này đang rất thành công trong việc thu hút khách thuê mới.

Đáng lưu ý, tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng A lần đầu tiên vượt qua ngưỡng 10% kể từ năm 2004, trong khi đó tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng B tăng 3%, lên mức 18%.

Đối với phân khúc thị trường văn phòng hạng B, diện tích cho thuê mới trong quý đạt 19.000 m². Gần như 2/3 diện tích cho thuê mới này diễn ra tại phân khúc thị trường khu vực phía Tây do ngày càng nhiều khách thuê quan tâm đến khu vực này.

Một yếu tố khác cũng rất quan trọng, đó là hiện tượng các doanh nghiệp trong nước tăng trưởng mạnh mẽ và bắt đầu tìm kiếm các diện tích văn phòng lớn với giá thuê xấp xỉ 20 USD/m²/tháng.

Đã có một tín hiệu rõ ràng rằng: Văn phòng có giá thuê trên 40 USD/m²/tháng sẽ không còn phù hợp với nhu cầu. Năm 2010 dự kiến sẽ có thêm trên 150.000 m² diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung, do đó giá thuê sẽ có xu hướng giảm để phù hợp với thị trường.