Đầu năm giao dịch “án binh bất động”

Năm nay, hầu hết doanh nghiệp, sàn giao dịch bất động sản chọn ngày mùng 9 Tết Âm lịch (22/2) để khai trương, nhưng so với mọi năm, thị trường địa ốc năm Canh Dần khá trầm lắng. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư tại các “chợ” địa ốc quận 2, 7, 9 (TP.HCM) mấy ngày đầu tuần cho thấy, rất hiếm giao dịch thành công.

“Theo thông lệ, giới đầu tư địa ốc sẽ chọn những ngày đầu năm để tiến hành các thương vụ mua bán, qua đó xác định tài lộc cho cả năm. Tuy nhiên, năm nay, khách hàng chỉ có ý định thăm dò, chứ không đề cập chuyện mua bán”, ông Nguyễn Minh Sương, Giám đốc Công ty Bất động sản Đại Nam (quận 2, TP.HCM) nói và cho biết, hiện chưa có thông tin tích cực nào kích thích thị trường bất động sản; ngược lại, thị trường đang đối mặt với yếu tố bất lợi như lãi suất vay ngân hàng có xu hướng tăng cùng việc khó tiếp cận nguồn vốn này.

Không riêng sàn giao dịch bất động sản Đại Nam, nhiều sàn giao dịch địa ốc khác ở quận 9, quận 7… cũng trong hoàn cảnh tương tự. Tại quận 7, mặc dù có nhiều thông tin hỗ trợ (thông xe cầu Phú Mỹ, thông xe giai đoạn 2 đường Nguyễn Hữu Thọ…), nhưng thị trường địa ốc vẫn rất trầm lắng, ít giao dịch thành công.

Theo nhận định của các chuyên gia, xét trên bình diện chung, thị trường bất động sản hiện có khá nhiều tiềm năng để đầu tư, đặc biệt là với những người có nhu cầu thực về nhà ở. Nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, trong khi giá tại nhiều dự án đang ở mức khá hợp lý. Tuy nhiên, xu hướng thị trường chưa rõ ràng là nguyên nhân khiến khách hàng có tâm lý chờ đợi.

Ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư - Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh cho rằng, suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008-2009 đã ảnh hưởng khá nặng nề đối với nền kinh tế nói chung và thị trường địa ốc nói riêng. Tuy nhiên, năm 2010, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ tốt hơn, vì nền kinh tế đã có dấu hiệu phục hồi.

“Nhu cầu nhà ở của người dân ở TP.HCM hiện rất lớn. Thời gian qua, thay vì thực hiện chính sách ‘thắt lưng buộc bụng’, năm nay, nhiều người sẽ tính đến chuyện tìm nơi để an cư”, ông Thìn nhận định và cho rằng, cuối quý II - đầu quý III/2010, nhà đầu tư sẽ quay trở lại thị trường, bởi đầu tư địa ốc vẫn được xem là kênh đầu tư an toàn, có khả năng sinh lợi cao.

Theo ông Đoàn Chí Thanh, Giám đốc Công ty cổ phần Cổng Địa ốc, từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản trồi sụt thất thường, không phải lúc nào cũng diễn biến có lợi cho các nhà đầu tư. Dù vậy, các doanh nghiệp nước ngoài vẫn gia tăng đầu tư vào Việt Nam, nhất là với những chuyển biến khả quan của nền kinh tế thế giới.

“Khả năng phục hồi của kinh tế thế giới cùng sự tăng trưởng bền vững trong nước được dự báo bắt đầu từ giữa cuối quý II/2010, sẽ tạo động lực mạnh cho trường bất động sản. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập thấp và trung bình sẽ là mấu chốt của thị trường, đặc biệt là căn hộ đơn dành cho các cặp vợ chồng trẻ vẫn đang tạo cơn sốt trên thị trường bất động sản do nhu cầu quá lớn, trong đó các dự án ở các khu vực lân cận trung tâm như quận Thủ Đức, quận Gò Vấp, quận Bình Tân…, đặc biệt là khu cửa ngõ Tây Bắc của TP.HCM (quận Tân Phú, Tân Bình, quận 12, Hóc Môn) đang hút khách bởi nhiều lợi thế về chất lượng cơ sở hạ tầng và tiềm năng sinh lời cao khi đầu tư vào đây”, ông Thanh nhận định.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland nhận định, thị trường bất động sản sôi động hay trầm lắng phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là chính sách tín dụng. Việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng ngày càng khó khăn, lãi suất vay có xu hướng tăng cao, sẽ tác động không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

“Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần có những công cụ hỗ trợ tài chính như: chứng chỉ tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác… Tuy nhiên, ở Việt Nam, hành lang pháp lý cho những công cụ tài chính này hiện vẫn chưa có”, ông Hoàng nhận định.


Cần cách làm mới để phá băng thị trường địa ốc
(Theo Lương Thiện // SGGP Online)

Những ngày sau Tết Canh Dần, hàng loạt thông tin bất lợi của nền kinh tế đã khiến giới kinh doanh bất động sản quan ngại. Bởi nếu năm nay tiếp tục “ngủ đông”, đây cũng là năm thứ ba liên tiếp thị trường này đóng băng, một nguồn vốn khổng lồ bị chôn vào đất sẽ tác động tiêu cực đến nền kinh tế.

Dự án Sunrise City ở quận 7 TPHCM. Ảnh: L.THIỆN

Viễn cảnh giẫm chân... năm cũ

Điểm ghi nhận đầu tiên là không khí nhộn nhịp tại các sàn giao dịch địa ốc. Tuy nhiên, khách hàng viếng thăm khá nhiều, nhưng chủ yếu là tìm hiểu chứ chưa có giao dịch. Tại Sàn giao dịch địa ốc ACB, trung bình mỗi buổi sáng có hơn 100 khách hàng, nhưng chỉ có một số đơn đặt hàng đối với nhà ở hiện hữu.

Thị trường căn hộ đang đóng băng đã diễn ra từ năm qua. Nguyên nhân do hầu hết dự án tung ra đều không bán hết hàng, nên việc mua đi bán lại khó thực hiện và cũng không sinh lợi, trong khi khách hàng hàng tháng phải nộp tiền theo tiến độ. Trường hợp phải vay ngân hàng sẽ gặp khó khăn gấp bội, vì phải trả lãi suất. Điều đó lý giải tại sao thị trường đã chứng kiến nhiều dự án ra mắt rầm rộ nhưng cuối cùng lượng hàng bán được quá ít so với kỳ vọng.

Tại Thủ Đức, một dự án căn hộ chung cư chào bán khi khủng hoảng kinh tế bắt đầu xảy ra, gần hai năm chào hàng với đủ chiêu khuyến mãi, qua tay nhiều nhà môi giới, nhưng đến nay bán được 1/10 số lượng căn hộ. Trong khi đó, chỉ vài tháng nữa là hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng, chắc chắn sức ép về thu hồi vốn sẽ đè nặng lên chủ đầu tư. Hoặc một chung cư đã hoàn thành, nhưng số lượng căn hộ penthouse còn lại rao bán mãi nhưng chẳng có ai mua. Đặc biệt thị trường càng thê thảm hơn đối với những dự án căn hộ cao cấp, rất khó có khách mua, còn những hợp đồng ký kết trước đây thanh toán lại chậm chạp. Cũng vì thị trường ế ẩm nên có chủ đầu tư làm liều phạm luật bằng cách thu tiền của khách hàng trong khi chưa xây phần móng!

Năm nay, theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ khó có cơ hội khởi sắc. Tổng giám đốc một công ty địa ốc nhận định, tài chính là bình dưỡng khí đối với thị trường bất động sản, nhưng nay gần như đang teo tóp lại vì chủ trương hạn chế cung tiền vào lĩnh vực này để kiềm chế lạm phát. Trước đây, các ngân hàng có thể sử dụng 40% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn, trong đó một phần đáng kể sẽ chảy vào địa ốc. Tuy nhiên, từ tháng 12-2009, tỷ lệ này giảm xuống ở mức 30%.

Một áp lực khác tác động tiêu cực đến thị trường, đó là nguồn cung quá lớn. Theo tổng hợp từ Công ty Nghiên cứu thị trường VietRees, các dự án đang trong quá trình xây dựng trong năm nay sẽ cung cấp cho thị trường thêm khoảng 9.000 căn hộ và gần gấp đôi vào năm 2011. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, trong khi nguồn tiền hạn chế nên thị trường sẽ ế ẩm là điều khó tránh khỏi.

Hướng đi thích hợp

Đa số các doanh nghiệp làm địa ốc có vốn nhỏ, lại chủ yếu đi vay nên khi dồn hết lực vào dự án mà thị trường không có đầu ra chắc chắn chủ đầu tư sẽ bị dồn vào cửa sinh tử. “Không lẽ bó tay chờ chết, muốn tồn tại, phải có hướng đi riêng”, giám đốc một doanh nghiệp khẳng định.

Một cách làm đã được thị trường chấp thuận, là đi vào phân khúc căn hộ trung bình. Hai năm trước đây, Công ty cổ phần Phát triển căn hộ Nam Long đã thành công với chuỗi căn hộ Ehome với giá khoảng 600 triệu đồng/căn hộ, tại quận 9. Công ty Địa ốc Lê Thành cũng tung ra loại căn hộ tương tự tại quận Bình Tân, đều bán hết sạch sau nhiều đợt tung hàng. Năm nay, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng cũng bắt đầu cho ra đời sản phẩm có giá mềm. Dự kiến sản phẩm sắp tới công ty sẽ bán dự án chung cư thuộc quận Bình Tân, giá trung bình 12 triệu đồng/m², diện tích mỗi căn hộ từ 50m².

Một loạt cao ốc đang xây dựng tại huyện Nhà Bè. Ảnh: ĐỨC TRÍ

Hướng đi khác đang thu hút sự chú ý của thị trường đó là phát hành trái phiếu dự án. Năm 2008, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phát hành trái phiếu riêng lẻ huy động vốn, với tổng giá trị lên đến 750 tỷ đồng cho dự án chung cư Phú Mỹ (phường Phú Mỹ, quận 7, TPHCM), nay gọi là Belleza. Lãi suất của trái phiếu đợt này là 12%/năm, mệnh giá 1,5 tỷ đồng/trái phiếu. Mỗi trái phiếu được tặng một quyền mua căn hộ Belleza, giảm giá 8% khi mua căn hộ. Trong vòng 3 ngày, chủ đầu tư đã huy động đủ vốn. Việc đáo hạn trái phiếu đã được thực hiện vào 3 đợt sau đó. Nhằm hiện thực hóa quyền lợi cho khách hàng mua trái phiếu, ngày 23-1-2010, Sacomreal đã chính thức công bố dự án và tổ chức bốc thăm căn hộ Belleza. Kết quả thật tốt khi có đến 75% khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ Bellza.

Ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sacomreal phân tích: “Việc huy động vốn bằng hình thức trái phiếu dự án chỉ thành công khi chủ đầu tư đảm bảo được các yếu tố: lãi suất trái phiếu cạnh tranh, tính rủi ro thấp, quyền mua bất động sản kèm mức chiết khấu và đặc biệt là giá trị gia tăng trên sản phẩm bất động sản cao”. Như vậy, muốn phát hành trái phiếu thành công các chủ đầu tư phải đảm bảo hai yếu tố: thứ nhất có uy tín,  khách hàng tin tưởng; thứ hai đảm bảo cho khách hàng thấy có lời hơn khi so với các dự án khác.

Rõ ràng trong thời buổi khó khăn, muốn tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc phải “vắt óc” tìm giải pháp. Với xu hướng này, những dự án có giá “trên mây” sẽ phải tụt dần xuống đất, tất nhiên xã hội được nhờ vì đối tượng hưởng lợi chính là người thiếu nhà ở…