Thị trường bất động sản 2010: Thống nhất một mối

E-mail | Bản in | Lưu xem sau

Đó là sự khẳng định của một số DN- chuyên gia nghiên cứu về thị trường BĐS khi trao đổi với DĐDN về thị trường BĐS 2010. Nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS năm 2010 vẫn rất lạc quan, cơ bản cầu vẫn cao hơn cung. Tuy nhiên băn khoăn lớn nhất của các DN là nhiều vấn đề về cơ chế - chính sách cho thị trường BĐS vẫn chưa được khai thông.

Ông Nguyễn Cao Trí - TGĐ Cty đầu tư địa ốc Bến Thành dù cho rằng thị trường BĐS năm 2010 sẽ xảy ra khá nhiều biến động, nhưng vẫn lạc quan cho rằng khoảng giữa đến cuối năm 2010 thị trường sẽ có một đợt tăng giá mới.

Lạc quan với “tính chu kỳ”

Ông Trí lý luận như trên theo sự tính toán “tính chu kỳ” của thị trường này. Cụ thể thị trường BĐS đã trải qua nhiều chu kỳ lên xuống. Tại VN đã xảy ra các giai đoạn “sốt BĐS” như giai đoạn 1993 - 1994, giai đoạn 1999 - 2002 và bùng phát cao nhất là các năm 2006 - 2007. Như vậy theo ông Trí dù thị trường BĐS VN mới hình thành những năm 1990 - 1991 nên tính chu kỳ chưa rõ, nhưng rất có thể vào cuối 2010 sẽ bắt đầu vào đợt “sốt BĐS” mới. Về lý do vì sao thị trường BĐS phát triển có tính chu kỳ, ông Trí giải thích: Đây là diễn biến thực tế của thị trường thế giới. Ngoài ra, do đặc tính của sản phẩm BĐS là từ khi bắt đầu sản xuất đến khi có sản phẩm là từ 5- 6  năm hoặc dài hơn nên sẽ có những đợt bùng phát hoặc khan hiếm sản phẩm.

Cũng nhằm chứng minh cho luận điểm cuối năm 2010 sẽ có đợt bùng phát của thị trường BĐS, ông Trí dẫn chứng trong 2- 3 năm qua thị trường BĐS VN đã trải qua giai đoạn trầm lắng, tích lũy sản phẩm và đến cuối năm 2010 sẽ có một nguồn cung dồi dào, nhu cầu nhà ở tích lũy cần giải quyết. Ông Trí và một số DN khác đều cho rằng hiện đang có quan điểm cần phải xem xét lại giá BĐS mà nhiều năm qua, một số tập đoàn- Cty gốc nhà nước đã được ưu đãi quá lớn, được mua với giá rẻ từ 2 đến 3 lần giá thị trường. Như vậy là không công bằng và sắp tới Chính phủ sẽ tính toán lại giá một cách công bằng, chấm dứt ưu đãi về giá đất vì vậy mà giá BĐS có thể tăng lên so với hiện tại. Ngoài ra, do giá vàng tăng cao, việc đầu tư kinh doanh vào nhiều lĩnh vực chưa khả quan nên đang có tình trạng đầu tư vào BĐS để an toàn nguồn vốn. Tình trạng trên còn thể hiện ở động thái “găm hàng”, giữ lại BĐS chờ tăng giá.

Trao đổi với chúng tôi về dự báo giá cả, thị trường BĐS năm 2010, bà Thanh Hương- GĐ Sàn giao dịch BĐS Tín Nghĩa - Đồng Nai tỏ ra rất lạc quan về tiềm năng của thị trường này. Bà Hương dự đoán ngắn gọn: Do nhu cầu về nhà ở tại VN vẫn đang rất lớn, cung không đủ cầu nên nhìn chung năm 2010 thị trường BĐS vẫn khá sôi động. Bà Hương nhận định: Loại BĐS trung cấp sẽ rất hút hàng, bởi khá phù hợp với một bộ phận khá lớn công nhân viên chức của nhiều ngành kinh tế. Loại BĐS cao cấp vẫn phát triển nhưng sẽ bình thường không có đột biến, do đây là loại hàng hóa thu lãi rất cao, không thể thu hồi vốn nhanh, và cũng là loại hàng có giá quá cao so với thu nhập chung của người VN. Còn loại nhà giá rẻ, khoảng 10 - 14 triệu đồng/m2 thì rất hút hàng nhưng không có hàng để mua vì DN hầu như không đầu tư vào lĩnh vực này

Ông Vũ Quốc Thái - TGĐ Cty nghiên cứu thị trường BĐS Vietrees cho biết theo tính toán của Cty ông, vào giai đoạn 2010 - 2011 nguồn cung sản phẩm BĐS tại VN chỉ bằng 1/3 nhu cầu cho nên nhìn chung thị trường thiếu hàng. Trong đó loại hàng BĐS giá trung bình sẽ rất hút hàng.

Cần tính thống nhất

Ông Vũ Quốc Thái nhận định chính sách quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS VN hiện đang còn bất cập, quản lý nhà nước thiếu nhất quán và thủ tục hành chính thì nhiều khê chồng chéo...

Ví dụ như do VN chưa có một môi trường pháp lý nghiêm minh đủ mạnh cho hoạt động của các giao dịch BĐS, dẫn đến vẫn còn các hiện tượng đầu cơ, làm giá... Hoặc do chưa có chính sách hỗ trợ hợp lý cho nên sản phẩm BĐS mà thị trường đang cần nhất hiện nay là nhà cho người bình dân hầu như không có hàng. Do thiếu nhà ở nên đã phát sinh tình trạng xây nhà bừa bãi, phá vỡ quy hoạch, bất cập về hạ tầng khu dân cư, dẫn đến nhiều trường hợp lãng phí khi phải đập phá, xây mới... Ông Thái khẳng định phải có một  hành lang pháp lý rõ ràng, thông thoáng, công bằng cho thị trường BĐS phát triển. Do thị trường BĐS chiếm dụng nguồn vốn rất lớn, nên khi thị trường này xảy ra rủi ro, sẽ tác động rất tiêu cực đối với các ngành kinh tế khác.

Ông Trí cũng cho rằng hầu như các DN lớn đều đầu tư một khoản vốn lớn vào thị trường BĐS do đây là ngành có lợi nhuận rất cao. Nếu các chính sách của Nhà nước chưa nhất quán, chưa đồng bộ thì nhà đầu tư dễ bị rủi ro, phá sản, kéo theo hệ quả rất nặng nề.

Theo ông Trí, một DA BĐS ở VN mất trung bình 5- 6 năm là bình thường do nhiều yếu tố cần phải được chấn chỉnh. Cụ thể như các bất cập của thị trường BĐS hiện nay như: Luật Đất đai quy định khung giá cho sản phẩm BĐS hiện chưa thực tế với địa bàn, với thị trường... Việc Nghị định 84/CP cho hồi tố giá đất gây nên sự nhùng nhằng trong công tác giải tỏa đền bù. Việc quy định công trình chỉ được phép thi công khi các bên đạt được thỏa thuận bồi thường thiệt hại, nhưng chưa cụ thể khuôn khổ thỏa thuận... Còn vấn đề thiếu nhất quán trong quản lý, ông Trí nêu vài ví dụ: Hiện vẫn còn nhiều nội dung chưa thống nhất giữa Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các luật khác như Luật Khoáng sản, Luật Đầu tư, quy hoạch... Về thủ tục thì còn quá nhiều khê như: Nhiều loại tài sản gắn liền với đất hiện vẫn chưa có quy trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Dù đất gắn liền tài sản trên nó, nhưng giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản trên đất là do hai cơ quan khác nhau quản lý dẫn đến sự chồng chéo, không chặt chẽ, làm nảy sinh tình trạng một thửa đất gắn với tài sản có thể có đến hai giấy chứng nhận... Do việc quản lý đất và tài sản chưa tốt nên phần lớn đất hợp pháp chưa được đưa vào các giao dịch kinh tế, các ngân hàng chưa tin tưởng khách hàng do chưa nắm chính xác tài sản của khách hàng. Ngoài ra, việc thực thi pháp luật chưa đủ mạnh cũng khiến các ngân hàng e ngại sẽ không đòi được nợ khi cho vay mua BĐS. 

(Theo Khắc Dũng // Diễn đàn doanh nghiệp)